TIN vs TAE en hipotecas: qué son y cuál importa más

Cuando pides una hipoteca, el banco te bombardea con dos porcentajes: el TIN y la TAE. Casi siempre el TIN es el número que aparece en los titulares publicitarios porque es más bajo. Pero el que realmente te dice cuánto pagas es la TAE.

Entender la diferencia entre ambos puede ahorrarte literalmente miles de euros, porque muchos clientes eligen la hipoteca "con el TIN más bajo" sin darse cuenta de que están aceptando una TAE bastante más cara.

¿Qué es el TIN?

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro del préstamo: lo que el banco cobra por prestarte dinero, expresado en términos anuales. Es el precio del dinero en seco, sin nada más incluido.

Si pides 200.000 € con un TIN del 2%, estás pagando 4.000 € al año en intereses puros (antes de amortización). El problema es que el TIN no incluye comisiones, seguros vinculados ni gastos de apertura. Es un número incompleto.

¿Qué es la TAE?

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste real de tu hipoteca expresado como porcentaje anual. Incluye el TIN más las comisiones de apertura, los seguros obligatorios vinculados y otros gastos que el banco te cobra por tener esa hipoteca.

La TAE está regulada por el Banco de España y su cálculo es obligatorio para todos los bancos, siguiendo la misma fórmula. Esto hace que sea el único dato comparable entre entidades, ya que el TIN puede ser idéntico en dos hipotecas que en realidad cuestan muy diferente.

Un ejemplo real: dos hipotecas con el mismo TIN

El resultado habla por sí solo: mismo TIN, 37.500 € de diferencia a lo largo de la vida del préstamo. Todo por los seguros y la comisión de apertura que no aparecen en el titular publicitario.

¿Qué incluye exactamente el cálculo de la TAE?

Según la normativa española (Ley 5/2019), la TAE de una hipoteca debe incluir obligatoriamente:

• El TIN (tipo de interés nominal)
• La comisión de apertura, si la hay
• Los seguros vinculados obligatorios: seguro de vida y seguro de hogar cuando son condición para obtener el tipo anunciado
• La tasación, en algunos casos

No incluye gastos de notaría, registro ni gestoría porque estos no los cobra el banco directamente (aunque sí forman parte del coste total de la operación).

TIN vs TAE en hipotecas variables

En hipotecas de tipo variable, la TAE se calcula con el tipo de interés vigente en el momento de la firma, por lo que cambiará con cada revisión del Euríbor. En la publicidad de hipotecas variables verás dos TAE:

• TAE variable inicial: calculada con el tipo del primer año (generalmente fijo y muy bajo)
• TAE variable posterior: calculada con el Euríbor actual más el diferencial, que es el tipo que pagarás la mayor parte del tiempo

Fíjate siempre en la TAE variable posterior, no en la inicial. Esta última suele ser mucho más baja y puede inducir a error.

Cómo comparar hipotecas usando la TAE

Para comparar correctamente dos hipotecas:

• Solicita siempre la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es el documento estandarizado que todos los bancos están obligados a entregarte antes de firmar y que incluye la TAE real.
• Compara las mismas condiciones: mismo importe, mismo plazo, mismo porcentaje de financiación.
• Ten en cuenta si los seguros son vinculados obligatorios o voluntarios: si el tipo mejora a cambio de contratar seguros, valora si ya tenías esos seguros y cuánto te costarían por separado.
• Usa nuestra calculadora hipotecaria para introducir el coste de los seguros y ver la TAE real en cada escenario.

Resumen: TIN vs TAE de un vistazo

La regla es sencilla: mira siempre la TAE para comparar hipotecas de distintos bancos. Y si quieres saber exactamente cuánto vas a pagar mes a mes, usa el TIN para calcular la cuota.