El mayor error que cometen quienes compran su primera vivienda es calcular solo la entrada (el 20% que no financia el banco) y olvidar el resto de gastos. Los impuestos, la notaría, el registro y la gestoría pueden suponer entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra.
Para una vivienda de 250.000 €, eso son entre 25.000 € y 32.500 € extra que necesitas tener ahorrados antes de llamar al banco.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?
Los gastos se dividen en dos categorías: los de la compraventa (que pagas por comprar el inmueble) y los de la hipoteca (por constituir el préstamo).
Gastos de la compraventa (paga el comprador)
| Gasto | Importe orientativo | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| ITP o IVA (impuesto principal) | 6%–10% del precio | Hacienda / CCAA |
| Notaría (escritura de compraventa) | 600–1.200 € | Notario |
| Registro de la Propiedad | 300–700 € | Registro |
| Gestoría | 300–600 € | Gestoría |
Gastos de la hipoteca (la Ley 5/2019 protege al comprador)
Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro, gestoría e IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). El comprador solo paga:
| Gasto | Importe orientativo | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Tasación | 300–700 € | Comprador |
| Copia de escritura hipotecaria | 100–200 € | Comprador |
| Notaría, registro, gestoría, IAJD | 2.000–4.000 € | El banco |
El impuesto grande: ITP o IVA según el tipo de vivienda
El impuesto principal varía según si la vivienda es nueva o de segunda mano:
- Vivienda nueva (primera transmisión del promotor): pagas IVA al 10% (4% en Canarias, IGIC) más IAJD (0,5%-1,5% según comunidad, pagado por el banco desde 2019)
- Vivienda de segunda mano: pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo porcentaje fija cada comunidad autónoma
ITP por comunidad autónoma (segunda mano, 2026)
| Comunidad autónoma | Tipo ITP general | Nota |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Uno de los más bajos de España |
| País Vasco | 4% | El más bajo del territorio |
| Navarra | 6% | - |
| Canarias | 6,5% | IGIC en lugar de IVA para obra nueva |
| Andalucía | 7% | Reducido al 3,5% para jóvenes en algunas operaciones |
| Galicia, Murcia, La Rioja… | 8% | Varía según tramos de precio |
| Cataluña, Valencia, Baleares | 10% | Los más altos de España |
Ejemplo completo: vivienda de 250.000 € en Madrid (segunda mano)
Desglose de gastos: Vivienda 250.000 € en Madrid
| Concepto | Importe | % sobre precio |
|---|---|---|
| ITP (6% Madrid) | 15.000 € | 6,0% |
| Notaría (escritura compraventa) | 850 € | 0,34% |
| Registro de la Propiedad | 450 € | 0,18% |
| Gestoría | 400 € | 0,16% |
| Tasación hipotecaria | 400 € | 0,16% |
| TOTAL GASTOS | 17.100 € | ~6,8% |
Más la entrada del 20%: 50.000 €. Total ahorros necesarios: ~67.100 €
Ejemplo en Cataluña: el ITP más caro de España
Misma vivienda de 250.000 € en Cataluña
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (10% Cataluña) | 25.000 € |
| Notaría + Registro + Gestoría + Tasación | 2.100 € |
| TOTAL GASTOS | 27.100 € |
Gastos totales: 10,8% del precio. Más la entrada del 20%: necesitas ~77.100 € en ahorros.
¿Y si es vivienda nueva?
En vivienda nueva pagas IVA al 10% en lugar del ITP. El importe es prácticamente el mismo que en Cataluña (un 10% independientemente de la comunidad), pero la ventaja es que los precios de obra nueva suelen incluir mejores condiciones y garantías.
También pagas el IAJD sobre la hipoteca, pero la ley establece que desde 2019 lo paga el banco, no el comprador.
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