Si tienes dinero ahorrado y una hipoteca pendiente, amortizar anticipadamente es una de las decisiones financieras con mayor rentabilidad garantizada que puedes tomar. No hay producto de inversión sin riesgo que te dé un retorno igual al tipo de interés de tu hipoteca.
Sin embargo, hay que hacerlo bien: elegir entre reducir cuota o reducir plazo marca una gran diferencia, y el momento en que amortizas también importa mucho. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber.
Qué es la amortización anticipada
Amortizar anticipadamente significa hacer un pago extraordinario de capital sobre tu hipoteca antes de la fecha prevista. Hay dos modalidades:
- Amortización parcial: pagas una cantidad extra que reduce el capital pendiente, sin cancelar la hipoteca.
- Amortización total: cancelas toda la deuda de una vez. Implica también cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Dentro de la amortización parcial, tienes que elegir entre dos opciones con resultados muy diferentes:
- Opción A — Reducir el plazo: mantienes la misma cuota mensual, pero terminas de pagar antes.
- Opción B — Reducir la cuota: mantienes el mismo plazo, pero pagas menos cada mes.
Cuánto puedes ahorrar: ejemplo real
Hipoteca: 200.000 € · 25 años · TIN 3% · Cuota mensual: 948 €
En el año 5, haces una amortización extraordinaria de 20.000 €. Capital pendiente en ese momento: ~175.000 €.
| Opción | Resultado inmediato | Ahorro en intereses | Tiempo ahorrado |
|---|---|---|---|
| Reducir plazo | Cuota: 948 € (igual) | ~12.400 € | ~3 años menos |
| Reducir cuota | Cuota: ~854 € (−94 €/mes) | ~7.800 € | 0 años (mismo plazo) |
La diferencia es llamativa: reducir plazo genera casi el doble de ahorro en intereses que reducir cuota en el mismo escenario. Pero reducir cuota puede ser la opción correcta si necesitas alivio en el presupuesto mensual.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Depende de tu situación personal:
Guía rápida para decidir
| Si tu situación es… | Elige |
|---|---|
| Tu economía es estable y no necesitas alivio inmediato | Reducir plazo · Máximo ahorro total |
| Tu cuota mensual supera el 35% de tus ingresos | Reducir cuota · Mejora tu cashflow |
| Prevés incertidumbre laboral en los próximos años | Reducir cuota · Más margen de maniobra |
| Quieres liberarte de la deuda cuanto antes | Reducir plazo · Más tranquilidad a largo plazo |
Comisiones por amortización anticipada (Ley 5/2019)
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, las comisiones por amortización están reguladas y limitadas:
Límites legales de comisión por amortización anticipada
| Tipo de hipoteca | Primeros años | Después |
|---|---|---|
| Tipo variable | 0,25% (primeros 3 años) | 0,15% (años 4-5) / 0% desde año 6 |
| Tipo fijo | 2% (primeros 10 años) | 1,5% (a partir del año 11) |
| Tipo mixto | Fijo durante el periodo fijo, variable durante el variable | — |
Muchos bancos han eliminado o reducido voluntariamente estas comisiones para ser más competitivos. Revisa tu escritura o pregunta directamente a tu banco antes de amortizar.
Cuándo conviene más amortizar
El sistema de amortización francés (el estándar en España) distribuye los intereses de forma que los primeros años de hipoteca tienen una mayor carga de intereses en relación al capital amortizado. A medida que avanza el préstamo, esta proporción se invierte.
Por eso, si recibes una herencia, una prima o un bonus en los primeros años de tu hipoteca, es el mejor momento para amortizar. Cuanto antes, mayor es el ahorro.
Cómo solicitar la amortización anticipada
El proceso es sencillo:
- Contacta con tu banco con al menos 10 días de antelación. Puedes hacerlo por app, banca online o en sucursal. Indica el importe que quieres amortizar.
- Solicita el cuadro de amortización actualizado en ambas opciones (reducir plazo y reducir cuota) para comparar el ahorro antes de decidir.
- Confirma tu elección y autoriza el cargo. El banco aplicará el importe en la fecha acordada y te enviará el nuevo cuadro de amortización.
Si amortizas parcialmente y reduces plazo o cuota de forma significativa, es recomendable solicitar también la actualización de tu seguro de vida vinculado (si lo tienes), ya que el capital asegurado puede reducirse en consecuencia.
Simula tu hipoteca con capital reducido
Introduce el capital pendiente tras amortizar para ver tu nueva cuota y el ahorro total en intereses.